Zoeken

Makelaars in Hongarije

In Hongarije is het beroep makelaar beschermd. Zoek dus altijd uit of de makelaar waar je mee wil samenwerken wel officieel makelaar is. Er zijn voldoende Nederlanders die in Hongarije wonen die wel een tussenpersoon willen zijn bij verkoop van Hongaarse woningen, maar vraag dus goed na of zij dat wel mogen doen. Dus zijn zij officieel makelaar? Of doen ze dit er gewoon bij. Het is namelijk nog steeds geen pakje boter dat je gaat kopen.

Een goede makelaar heeft zijn vergunningnummer online staan en dit nummer kan je online opzoeken in openbare registers van de Hongaarse overheid. Een makelaar is trouwens meer een soort tussenpersoon tussen koper en verkoper.

Dat is anders dan in Nederland waar vaak de aankopende partij een eigen makelaar heeft. Trouwens, wij kwamen dezelfde woning wel eens bij verschillende makelaars op hun site tegen bij hun woningaanbod. Een woning kan dus te koop staan bij meerdere makelaars en ook voor andere prijzen.

Bij het bezichigen van een woning moet je meestal een verklaring ondertekenen dat jij samen met deze bepaalde makelaar de woning hebt bekeken, anders kan hij fluiten naar zijn provisie. Maar er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen. En als je dan toch in zee gaat met een (Nederlandstalige) makelaar, doe dan nooit een aanbetaling op de provisie. Betaal altijd pas als alles goed geregeld en afgehandeld is.

Wie is de beste…

Makelaars zoeken

Dit zijn makelaars (of geven zich uit als makelaar, maar zijn het niet officieel) in Hongarije die je online kunt vinden waar je als Nederlander makkelijk terecht kan. Sommigen zijn zelf Nederlands, sommigen spreken Nederlands. Het voordeel van Nederlandstalig is dat het communiceren met deze makelaar wel een stuk makkelijker gaat, de informatie bij het woningaanbod ook in het Nederlands is en de bezichtiging ook in het Nederlands kan gedaan worden.

In Hongarije moet je een opleiding volgen tot makelaar. Opleidingen zijn ingedeeld volgens een bepaalde systematiek vanuit de overheid, de OKJ. Uit de omschrijving van de opleiding makelaar kan ik niet duidelijk opmaken dat het vak “bouwtechnische of -kundige kennis” expliciet onderdeel is van de opleiding. Je mag hieruit je eigen conclusie trekken. Als een makelaar de opleiding heeft afgerond, dan kan hij een vergunning aanvragen. Hij wordt dan officieel bij de Hongaarse overheid geregistreerd als makelaar met een eigen registratienummer.

Je moet zelf uitvinden welke makelaar het beste bij jouw situatie past. Dat ze online te vinden zijn betekent niet dat zij de papieren hebben om als makelaar te mogen optreden. Dat kan je zelf uitzoeken of beter, gewoon direct vragen aan de makelaar. Hij moet dan een registratienummer kunnen geven. Op Facebook is er genoeg over te vinden over de meningen en ervaringen over makelaars.

Erg veel negatieve uitingen over makelaars zal je trouwens online niet snel tegenkomen. Er zijn Nederlandstalige makelaars die erg makkelijk een rechtszaak tegen je beginnen als je negatieve ervaringen online zet wegens zaken als “laster”. Sommigen hebben zelfs in hun Algemene Voorwaarden een passage gewijd aan “smaad en laster”. Procederen in Hongarije is namelijk makkelijker en goedkoper dan in Nederland. Bewijsvoering is in verhouding met het Nederlands recht beduidend makkelijker.

Külterület en belterület

Külterület is de grond in het buitengebied. In de meeste gevallen is dit kadastraal gezien landbouwgebied. Per persoon mag je maximaal 1 hectare (10.000 m2) kopen.

Belterület is het binnengebied, hier mag je een oppervlakte kopen wat je wil en geldt dus het maximum van 10.000 m2 niet.

Let op, je kan niet altijd aan hoe een dorp er uitziet beoordelen of een woning op külterület staat of belterület, het kadaster (földhivatal) is bepalend. Ook een gemeentebordje is niet bepalend, alleen het kadaster. Deze 1 hectare is om de hongaarse grond te beschermen. Zo wordt voorkomen dat bijvoorbeeld buitenlandse, zoals Chinese, bedrijven al de relatief goedkope landbouwgrond opkopen.

Tot een aantal jaar geleden (2014) was dat maximale aantal grond per persoon zelfs “maar” 6.000 m2. Maar dat is dus verhoogd naar 1 hectare (dus buiten de bebouwde kom), hier geldt ook een voorkeursrechtstelsel voor, met een paar uitzonderingen wanneer voorkeursrecht niet geldt. De omschrijving van het object in het kadaster is daarvoor bepalend.

Let op nieuw te bouwen snelwegen…

Aanleg van nieuwe snelwegen zoals de M8, M9 en M44

Let op, al jaren is de planning om Hongarije het snelwegennetwerk uit te breiden. In sommige gebieden worden al vergaande voorbereidingen getroffen voor deze snelwegen. Zoek dus goed uit waar de woning ligt ten opzichten van de geplande snelwegen, sommigen zullen er niet binnen 2 jaar liggen, maar als ze dan over 8 jaar op een halve kilometer komen te liggen dan is het wel gedaan met je rust.

De M-44 heb ik al ingetekend gezien op papieren landkaarten. Deze nieuwe snelweg gaat de M5 verbinden met Roemenië. En loopt onder andere in de buurt van Kecskemét, Lajosmizse, Szentkirály, Kocsér en Csemő.
De M8 heb ik al plannen op tekening gezien van in ieder geval een dorp dat geschampt gaat worden door deze nieuwe snelweg (Kecskemét naar Dunaújváros).

M44 tracé

Nieuwe hoogstespanningslijn Albertirsa – Kecskemét

Tussen Albertisa (Pest) naar Kecskemét (Bács – Kiskun) komt er een nieuwe hoogspanningslijn. Als je een rechte lijn trekt tussen deze twee plaatsen dan worden deze gemeenten “geraakt”: Mikebuda, Csemő, Cegléd en Nagykörős. Waarschijnlijk wil je weten waar deze hoogspanningslijn precies komt te lopen. Op de site van Csemő is meer informatie te vinden.

Kopen van een wijnhuis

Let op bij het kopen van een wijnhuis, soms staat er iets als szőlőhegy (dat betekent wijnberg). Ook kan je de opmerking zártkert tegenkomen, dit betekent iets als “afgesloten tuin” (de term “omheinde tuin” zie je ook wel eens staan bij een advertentie) of gewoon wijn/vakantiehuis.

Dit houdt in dat je meestal alleen het huis kan gebruiken als een vakantiehuis. Het is vaak niet mogelijk om je op dat adres in te schrijven bij de gemeente. Ben je dus op zoek naar alleen een vakantiehuis dan is een wijnhuis wel mogelijk.

Wil je emigreren dan kan je niet altijd bij een wijnhuis je inschrijven op dat adres, en dat heb je nodig om een adreskaart (lákcímkártya) aan te kunnen vragen. Zoek dit dus voordat je gaat kijken uit, anders ga je voor niets. Vaak worden wijnhuizen ook geadverteerd als “vakantiehuis”, “leuk voor vakantie” of “weekendhuis”. Goed navragen dus!

Tot nu toe heb ik nog niet bij het woningaanbod gezien dat lákcímkártya een kenmerk is, dus een nee/ja optie. Soms wordt wel vernoemd bij een wijnhuisje dat een lákcímkártya mogelijk is, maar ik heb nog niet gezien dat er expliciet bij een advertentie stond dat het aanvragen van een lákcímkártya niet mogelijk is.

Dus zie je een opmerking staan in de trant “ideaal voor vakantie” of “vakantiehuis” of iets in die trant. En ben je van plan je (ooit) te vestigen in Hongarije op dat adres. Vraag dan vooraf of je een lákcímkártya kunt aanvragen op dat adres, vraag het desnoods aan een Hongaarse advocaat voordat je iets ondertekent.

Een snel rondje langs de bekende makelaars levert op dat er weinig tot geen, en in ieder geval geen volledige informatie op de sites staat. En als er al iets over een lákcímkártya op staat, dan is het halve informatie. Maar niets over mogelijke beperkingen. Opletten dus!

Hé, dezelfde woning, maar een andere prijs?

Verschillende vraagprijzen

Kijk er niet van op dat je dezelfde woning voor verschillende vraagprijzen bij verschillende makelaars ziet staan. Dit kunnen dan Hongaarse makelaars zijn, maar ook Nederlandstalige makelaars.

Wat opvalt is dat de vraagprijs bij veel Nederlandse makelaars meestal hoger is dan bij hun collega Hongaarse makelaars, maar ook weer niet altijd. De Nederlandstalige makelaar bieden dan op hun beurt (betaalde) begeleiding aan bij het aanvragen van een lákcímkártya, overschrijven van electra, hulp bij een woningverzekering.

Vraag jezelf af of jij duizenden euro’s extra wil betalen voor deze “service” die hooguit drie tot vijf werkdagen in beslag neemt? Net als in Nederland is het vak niet altruïstisch. Je maakt het jezelf natuurlijk wel een stuk (administratief) makkelijker. De keuze is aan jezelf. Een alternatief zou zijn om direct, zonder tussenkomst van een makelaar, te kopen van de eigenaar. Een taalbariere is dan trouwens niet geheel uitgesloten.

Maar let wel, bij de lákcímkártya aanvraag moet je persoonlijk mee, en je moet natuurlijk zélf voor alle papieren zorgen die aangeleverd moeten worden bij de Hongaarse overheid. De makelaar zal je vertellen welke papieren je moet meenemen, en met je meegaan naar de instanties. Op deze site staat welke papieren je nodig hebt voor een lákcimkártya.

Als een woning aangeboden wordt door een Nederlandse makelaar, dan is het natuurlijk altijd mogelijk dat er een paar honderd euro verschil tussen kan zitten. Dit heeft te maken met het moment waarop de advertentie gemaakt is en wat de wisselkoers op dat moment was. In Hongarije wordt namelijk betaald met de Forint en niet met de Euro.

Provisie makelaar

Betaal nooit, maar dan nooit de provisie voor een makelaar vooraf (of welke provisie dan ook). Want als je een aanbetaling doet van deze provisie terwijl er nog niet eens een controle gedaan is door de advocaat of er bijvoorbeeld schulden op het huis zitten of misschien de verkoper juridisch helemaal niet de eigenaar is, dan kan je misschien wel fluiten naar je geld natuurlijk. Er zijn natuurlijk altijd wel uitzonderingen, er zullen ook makelaars zijn die hier wel coulant mee om gaan.

Zártkert

Dit betekent een “omsloten of gesloten tuin”, deze mag je gebruiken als vakantiehuis of als een weekendhuis, want je kan je er vaak niet administratief inschrijven op het adres. Je kan dus meestal geen adreskaart krijgen op een woning die in het kadaster als “zártkert” staat.

Hou dus als je van plan bent om definitief te verhuizen hier rekening mee. Wij zagen toen wij zochten eigenlijk nooit duidelijk in een advertentie staan of het wel of niet mogelijk was om een lákcímkártya aan te vragen op dat adres. Wel zie je bij advertenties wel eens de opmerking staan “ideaal als vakantiehuis”. Maar of elke makelaar daarmee bedoeld te zeggen dat het niet mogelijk is een lákcímkártya aan te vragen, dat weet ik niet.

Beter is om na te vragen bij de makelaar of een lákcímkártya mogelijk is, en bewaar het antwoord dat je het liefst zwart op wit hebt.

Tot en met december 2017 is het 2 jaar mogelijk geweest om de zártkert administratief te onttrekken uit de zártkert, met als voordeel dat er dan vaak wel een lákcímkártya aangevraagd kon worden. Helaas is de regeling er nu niet meer, misschien komt die ooit terug, een advocaat kan je hier meer over vertellen hier.

Gouden kronen

De waarde van landbouwgrond wordt uitgedrukt in gouden kronen (AK, aranykorona). Dit betreft altijd kulterület. Hoeveel gouden kronen de grond waard is staat op de kadasterpapieren. Het ene type landbouwgebied is meer gouden kronen waard dan het andere.

Hongaarse sites zoeken

Het kan best wel eens de moeite waard zijn om Hongaarse sites te bekijken voor woningaanbod. Het kan alleen wel handig zijn om een paar termen in het Hongaars te kennen. In het volgende kopje zal ik een aantal Hongaarse termen zetten met daarbij de Nederlandse vertaling. Kijk niet vreemd op dat je huizen tegenkomt die ook bij de Nederlandse makelaars bij het woningaanbod staan. Soms voor dezelfde prijs, vaak ook niet.

Maar eerst een aantal Hongaarse sites waar je eens een kijkje kunt nemen:

Verklarende woordenlijst

Ár – prijs
Ingatlan – onroerend goed
Ház – huis
Eladó – te koop
Eladva – verkocht
Kiadó – te huur
Családi ház – gezinswoning
Konyha – keuken
Nappali – woonkamer
Előszoba – voorkamer/hal
Fürdőszoba – badkamer
Vályog – leem
Fűtés – type verwarming
Kert – tuin
Nyári konyha – zomerkeuken
Telek – oppervlakte
Villány – electra
Szoba – kamer
Épült – gebouwd
Pince – kelder (vaak een wijnkelder)
Padlás – zolder
Van – is er
Nincs – is er niet
Szőlőhegy – wijnberg