Huis kopen in Hongarije

Je wilt een woning gaan kopen in Hongarije. Maar wat komt daar bij kijken. Zijn er bepaalde regels en hóe koop je nou eigenlijk jouw droomhuis in Hongarije? Hieronder kan je daar van alles over lezen.

Kopen in Hongarije – zonder makelaar

Meestal de goedkoopste manier is om direct van de al dan niet Hongaarse eigenaar te kopen. Dit kan zonder tussenkomst van een Nederlandstalige of Hongaarse makelaar.

Je bent niet verplicht te kopen via een makelaar.

Via via kan je tegen een leuke woning aanlopen. Of probeer het eens op Facebook, daar zijn ook heel veel groepen te vinden met te koop staande woningen in Hongarije. Of zoals sommigen zeggen: “Het huis heeft mij gevonden”.

Naar de Hongaarse advocaat
Als je de woning bekeken hebt en een koopprijs afgesproken hebt met de verkoper. Is de eerste stap die je dan doet contact opnemen met een Hongaarse advocaat. Jij, de koper dus, bepaalt via welke advocaat je de koop wilt laten verlopen. Het is gebruikelijk dat de koper de kosten van de advocaat betaalt.

De advocaat is, in tegenstelling tot een makelaar, wel altijd verplicht. Naast een advocaat mag ook een Hongaarse notaris het juridische deel van het koopproces begeleiden. Maar het is gebruikelijker dat een Hongaarse advocaat dit doet, vandaar dat we op deze site aldoor schrijven over een “advocaat” en niet over een “notaris”.

Advies: betaal nooit alvast een bedrag aan de verkoper of makelaar zonder bijzijn van een advocaat!

Koopcontract

Een hongaars koopcontract verloopt via een hongaarse advocaat. Eerst naar de advocaat dus. Voordat je het koopcontract ondertekent gaat een goede advocaat zaken uitzoeken. Deze controleert bijvoorbeeld allerlei gegevens bij het kadaster (openbare register) via het “TakarNet”. Zijn er (belasting)schulden of beslagleggingen geregistreerd op het huis? Hongarije kent een goed georganiseerd systeem in het vastleggen van kadastrale gegevens.
Ook raadpleegt de advocaat of de verkoper wel de (enige) wettige eigenaar is. Want je hebt er niets aan om maar voor de helft eigenaar te worden van de woning.

Koopcontract
De advocaat maakt het koopcontract op. Hierin staat onder andere de overeengekomen koopprijs, de hoogte van de fogláló (soort aanbetalingsbedrag waarmee je een reservering maakt op de woning). Daarnaast de opleverdatum, gebruikelijk is dat je op deze dag ook de sleutels krijgt van de woning. Op de opleverdatum wordt meestal in het bijzijn van de advocaat het restant van het koopbedrag (contant) te betalen aan de verkoper.
In het koopcontract wordt ook beschreven hoe de woning opgeleverd wordt (wel of niet gemeubileerd). Worden er meubels overgenomen? Dan is het mogelijk om een bepaald bedrag op te nemen in het contract voor de “roerende goederen”. Een omschrijving van de meubels kan opgenomen worden in het contract.
Een voorlopig koopcontract met ontbindende voorwaarden, die we in Nederland kennen, is in Hongarije niet de standaard.

Er is in Hongarije, in vergelijking met het Nederlands recht, geen wettelijke bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden.

Is de verkoper wel de (enige) verkoper?
De advocaat heeft gecontroleerd of de eigenaar de enige eigenaar is of dat er meerdere eigenaren zijn. Belangrijk is dat je volledig eigenaar wordt van de woning en niet voor een bepaald percentage eigenaar. Want dan heb je niets aan de woning. Het komt namelijk geregeld voor dat een van de eigenaren onvindbaar is. Of ergens buiten Hongarije woont en helemaal geen interesse meer heeft om mee te werken aan de verkoop van dat huis.

Aanbetaling

De foglaló, dit is een “reserveringaanbetaling” om een claim te leggen op de woning, deze aanbetaling wordt door de advocaat op het kadaster ingeschreven. Vaak is dit tussen de 10% en 20% van de koopprijs, veel hoger schijnt niet te mogen. Dit wordt door advocaat, in het koopcontract vastgelegd. Deze aanbetaling doe je tegelijkertijd met het tekenen van het koopcontract. De advocaat houdt de contante betaling in bewaring. Als je als koper dan later afziet van de koop, dan ben je de aanbetaling kwijt (die is dan voor de verkoper). Maar als de verkoper van de koop afziet, dan moet de verkoper de aanbetaling dubbel terugbetalen aan de koper.

Foglaló
Omdat de aanbetaling in kadaster wordt gezet bij die woning, en er komt een andere koper die zijn advocaat een uittreksel laat opvragen bij het kadaster, die ziet die advocaat dat er al een “reservering” op het huis ligt in de vorm van een aanbetaling (de foglaló). Anderen weten dan dat er een koopprocedure gaande is. Zo kan het huis niet nog een keer aan iemand anders worden verkocht.

Let op! Altijd de aanbetaling overmaken op de rekening van de advocaat of contant aan de advocaat. Niét op de rekening van die aardige makelaar of aardige verkoper. Ook níet contant aan de makelaar of de verkoper geven zónder dat de advocaat aanwezig is. Contant geld geef je altijd in het bijzijn van een advocaat.

Mag ik wel een woning kopen zonder makelaar?

Rol advocaat bij aankoop hongaars huis

Een Hongaarse advocaat is verplicht bij een koop van onroerend goed.

Een makelaar bij een koop is niet verplicht.

De rol van een advocaat in Hongarije is anders dan we in Nederland gewend zijn. De advocaat stelt het koopcontract op. Zorg dat je weet wat er in staat, dus is het in het Hongaars laat het dan vertalen naar een taal die je wel kan lezen.

Een makelaar erbij hebben tijdens het aankoopproces is dus niet verplicht, maar kan wel handig zijn als je zelf niet goed Hongaars, Duits of Engels spreekt. Je mag dus een woning kopen zonder dat er een makelaar bij betrokken is. Ook een mogelijkheid is dat de woning bij een hongaarse makelaar te koop staat, jijzelf bent dan niet verplicht om een aankoopmakelaar in te huren.

De avocaat regelt ook dat bij het kadaster de papieren opgevraagd worden. Als je het wil vergelijken met Nederland heeft de advocaat meer de rol van notaris.

Kosten advocaat
De kosten van de advocaat zijn niet Nederlands. Meestal wordt er een 1% gehanteerd van de koopprijs. Voor deze prijs krijg je dan een standaard koopcontract. Spreek je aanvullende afspraken af zoals overname en beschrijving van roerende goederen dan zul je ietsje meer moeten betalen aan de advocaat.

Na de woningoplevering is het gebruikelijk de laatste betaling van het koopbedrag in bijzijn van de advocaat te doen aan de verkoper. De advocaat vraagt via een document toestemming tot eigendom (tulajdonjog bejegyzési engedély). Een rechter beoordeelt dit, hij controleert onder andere of het proces wel goed doorlopen is. Dit is meer een standaard administratieve afhandeling. Daarna wordt je pas als eigenaar in geschreven in de openbare registers (kadaster). Met de inschrijving in het kadaster ben je pas echt de eigenaar. Dit kan zeker een maand na het tekenen van het koopcontract duren voordat pas officieel eigenaar bent bij het kadaster.

Namen van advocaten die Duits of Engels spreken

Hieronder een aantal namen van advocaten (ügyvéd) die benoemd worden door andere Nederlanders die je voor zijn gegaan in het kopen van een woning. De advocaten die in deze lijst staan, zijn degene die worden benoemd die een van deze talen spreekt: Engels, Duits of Nederlands. Het feit dat ze hieronder op een lijstje staat is geen garantie voor kwaliteit of iets dergelijks.

Dus als je een woning wilt kopen zonder makelaar, neem dan contact op met een advocaat die Engels, Duits of Nederlands spreekt als je zelf geen Hongaars spreekt. We hebben het zelf ook wel eens geprobeerd met een tolk erbij, maar dat vonden wij zelf niet zo’n succes.

Dr. Fekete Lászlo – Kaposvár (Somogy) – Hongaars en Engels
Dr. Németh Tímea – Dombóvár (Tolna) – Hongaars en Engels
Dr. Csaba Rumi – Budapest (Pest) – Hongaars en Nederlands
Dr. Mate Erno – Kaposvár (Somogy) – Hongaars en Duits
Dr. Boda Robert – Kaposvár (Somogy) – Hongaars en Engels
Dr. Hergenröder Tamás – Pécs (Baranya) – Hongaars, Engels en Duits
Dr. Horváth Máté – Szeged (Csongrád) – Hongaars en Engels
Dr. Dobák Nándor – Kiskunfélegyháza (Bács-Kiskun) – Hongaars en Engels
Dr. Erdősy Tamás – Keszthely (Zala) – Hongaars en Engels
Dr. Vasarheyi Janos – Iregszemcse (Somogy) – Hongaars en Engels
Dr. Pintér Gyula – Balatonboglár (Somogy) – Hongaars en Duits
Dr. Halász Lajos – Kaposvár (Somogy) – Hongaars en Engels
Dr. Fülöp Bontond – Pécs (Baranya) – Hongaars, Duits en Frans

Als ik nog meer advocaten tegenkom die naast Hongaars, Engels of Duits spreken dan zullen die hier ook worden toegevoegd. Heb je zelf goede ervaring met een advocaat? Geef die dan door aan ons via onze FB site.

Namen omgedraaid?

De namen in Hongaars zijn trouwens voor onze Nederlandse begrippen omgedraaid. Bij de namen hierboven staat de volgorde op de Hongaarse manier.
Als wij het hebben over Piet Jansen, dan zou een Hongaar zeggen “Jansen Piet”. En als het de vrouw van Piet zou zijn dan wordt het “Jansenné Piet”, maar die vorm begint ondertussen wel een beetje uit de mode te raken.

Of toch liever ontzorgen…

Nederlandstalige makelaar

Ook al is het zoeken en kopen van een woning in Hongarije niet echt moeilijk. Er zullen situaties zijn waarin het toch wel makkelijk kan zijn om een Nederlandstalige makelaar in de arm te nemen.

Dit kan zijn omdat je helemaal geen zin hebt om alle administratieve handelingen uit te zoeken en regelen. Misschien dat je niet goed (genoeg) Duits of Engels spreekt. Dan kan het toch wel makkelijk zijn om heel makkelijk in het Nederlands te kunnen praten, mailen of bellen.

Zoeken op Google naar makelaars
Via Google kan je heel makkelijk Nederlandstalige makelaars vinden. Vooral in het Zuidwesten (Baranya, Somogy en Tolna) is er een flink aantal van hun te vinden. De meningen van klanten over hoe ze te werk gaan lopen sterk uiteen, van heel positief tot zeer negatief.

Lakcímkártya, het woonadreskaartje

Een lakcímkártya is vertaald een woonadreskaart. Deze adreskaart heb je absoluut nodig als je definitief wilt verhuizen naar Hongarije. Maar ook om bijvoorbeeld een adokaartje aan te vragen, dat is een belastingkaartje zodat je onder andere een auto kan invoeren.

En ook om een Hongaarse ziektekostenverzekering af te kunnen sluiten. Niet op alle woningen kan een lakcímkártya aangevraagd worden. Een wijnhuisje kan je meestal niet een lakcímkártya aanvragen, er zijn wel wat uitzonderingen dat het wel mogelijk is.

Vraag dus altijd als je wilt verhuizen naar Hongarije aan de makelaar of advocaat of er een lakcímkártya aangevraagd kan worden op het adres. Ga er niet vanuit dat het wel kan, controleer voordat je afreist naar Hongarije om de woning te bekijken of het mogelijk is. Anders is het zonde van je tijd.

Tanya kopen en voorkeursrecht

De bij Nederlanders populaire boerderijen in het buitengebied (külterület) hebben een speciale procedures. Een heleboel personen (onder andere buren, dorpsgenoten en boeren uit de buurt) en instanties hebben een voorkeursrecht om te kopen. Het aankopen van (bijna) alle objecten die onder külterület vallen, vallen onder deze lange voorkeursrechtprocedure.

Openbare publicatie
De procedure neemt over het algemeen meer dan een half jaar in beslag. Het begint met het 60 dagen ophangen van de aankondiging van de voorgenomen verkoop dat opgehangen wordt in meestal het gemeentehuis (de openbare publicatie).
Zo kunnen buren en andere boeren in de omgeving weten dat er landbouwgrond in de verkoop staat. Als zij willen kunnen zij voor hetzelfde koopbedrag de tanya kopen in plaats van de potentiële kopers. Als na deze periode niemand uit de buurt zich gemeld heeft om zijn voorkeursrecht uit te oefenen, gaat de procedure verder langs allerlei andere instanties.

Maandenlange procedure
Dit neemt dus maanden in beslag. Ook voor dit gebied geldt maximaal 1 hectare per persoon. Tenzij je kan aantonen dat je al een boer bent, je zult je dan onder bepaalde voorwaarden als agrariër kunnen registreren bij de NAK (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara). Dan zijn er meer mogelijkheden om grotere stukken landbouwgrond te kopen (tot 300 hectare). Voor meer informatie daarover kan je het beste overleggen met een Hongaarse advocaat. De Hongaren zelf lopen trouwens ook tegen deze beperking van maximaal 1 hectare grond per persoon.

Als je de tanya weer wilt verkopen moet ook deze lange voorkeursprocedure weer doorlopen worden met toekomstige eigenaren.

Bezichtiging hongaars huis

Een leuke woning gevonden in Hongarije die helemaal voldoet aan jouw eisen? Dan is de volgende stap het bekijken van de woning. Sommigen combineren dit met een vakantie en anderen reizen voor een lang weekend af naar Hongarije om een woning te bekijken.

Zelf de woning bekijken
Ons advies is om altijd wel zelf de woning te bekijken en niet te kopen alleen op basis van foto’s op internet. Je ziet namelijk dan niet de omgeving of net niet een slecht onderdeel van het huis dat (met opzet) niet op de foto gezet is.

De bezichtiging kan dan plaatsvinden met de verkoper of een kennis die de sleutel heeft. Of samen met de verkoper en de makelaar of met alleen de makelaar die een sleutel heeft. Het voordeel van een Nederlandstalige makelaar is dan natuurlijk dat je makkelijk kan praten en je vragen kan stellen. Als de eigenaar alleen Hongaars spreekt en jijzelf niet dan wordt het allemaal heel wat lastiger.

Tip 1: Maak foto’s tijdens je bezichtiging, meet eventueel wat maten op van ruimtes waar je wat aan zou willen veranderen, bijvoorbeeld de keuken.

Tip 2: Vraag expliciet naar gebreken en laat ze je tonen.

Kadaster (földhivatal)

Het kadaster (földhivatal) in Hongarije is vergelijkbaar met dat in Nederland. Er wordt heel netjes bij gehouden van wie welk stuk land is. Welk soort land het is (landbouw, welk type landbouw (bos, akker, grasland etc.)), maar ook hoe groot het stuk land is. Alleen een advocaat of een notaris mag via een speciaal online systeem via internet deze (volledige) kadastergegevens downloaden. Er staan namelijk ook financiële gegevens in die betrekking hebben op de huidige eigenaar.

Controle op schulden
Bijvoorbeeld of er schulden (zoals een belastingschuld) op het huis zitten. Maar ook een hypotheek of iets dergelijks komt op dit deel van het kadaster te staan van de grond. Het kadasteruittreksel bestaat uit 3 delen.

1e deel: de afmeting van de grond, type (belterület of külterület). Als het külterület is dan staat ook het type grond erbij (szántó (landbouwgrond), szőlő (wijngaard), gyümölcsös (fruitboomgaard), kert (tuin), rét (weide), legelő (gyep) (grasland), nádas (riet), erdő (bos) en fásított (bebost)) en welke AK (Aranykorona – gouden kronen) zij waard zijn.

2e deel: staat de eigenaar op en voor welk deel ze eigenaar zijn.

3e deel: staan dingen als hypotheek, (belasting)schulden, beslagleggingen en gebruiksrechten of plichten.

Kadasterkaart komt niet overeen met grondstuk

Het is tijdens een bezichting altijd aan te raden om te kijken of er een hekwerk staat. En als deze er staat, of die op de erfgrens of in ieder geval heel dichtbij staat. Is dit anders dan het kadaster (földhivatal) dan is het goed om hier navraag over de doen of je makelaar of de verkoper hier op te wijzen.

Land inmeten door officiële landmeter
Kom je er pas na de koop achter dan is het ook nog een mogelijkheid om het stuk land te laten opmeten door een officiële landmeter. Dat hebben wij bij ons grondstuk ook laten doen. We hadden opeens meer grond dan we dachten.

De landmeter meet nauwkeurig je grondstuk op en slaat vervolgens kleine paaltjes in de grond. We zelf hebben daar foto’s van gemaakt, zodat we later altijd zouden kunnen zien waar een paaltje door de landmeter de grond in is geslagen.

Kosten landmeter
Zorg er wel voor dat je dan meteen ook de palen in de grond doet. De landmeter kostte ons hooguit tweehonderd euro (de kosten worden medebepaald door het aantal punten dat ingemeten moet worden). Maar na het inmeten kun je wel je hek op jouw terrein plaatsen.

Soms zijn er ook afspraken door de huidige eigenaar gemaakt met een boer die een stuk van de grond in gebruik heeft. Misschien zit er zelfs wel een pachtconstructie op, vraag altijd na bij je advocaat als je twijfelt.

Gebouwen staan niet in het kadaster

Het gevolg kan zijn dat je een flinke boete krijgt, ook kan de overheid eisen dat je de verandering moet terugbrengen naar de oude staat. Let altijd op uitbouwen, vergroten van huizen, dakveranderingen (ook de helling van een dak kan uitmaken), uitbreidingen van een gebouw en zo meer. Als je dit ziet en het staat niet op het kadaster, ben dan extra alert en vraag naar de bouwvergunning en ingebruiknamevergunning. Geef altijd bij de advocaat aan dat er meer gebouwd is dan dat er op het kadaster staat.

Aanpassingen zonder vergunning
We hebben bij een aantal woningen van Nederlanders dit soort aanpassingen gezien zonder vergunning. En als je er over leest op internet blijft het hardnekkige gerucht gaan dat Hongarije geen regels heeft en dat je alles mag doen. Dit is echt een kwalijk gerucht, want niets is minder waar. Hongarije kent erg veel strenge voorschriften als het op bouwen aankomt.

De lokale Hongaarse bevolking gaf ons groot gelijk. Ook zij hadden al gehoord van boetes. En bij buitenlanders (Nederlanders, Belgen, Duitsers enzo) is eenmaal meer geld dan bij Hongaren. Dus waar gaat de Hongaarse overheid eerst zijn geldboetes halen?

Tip: Bespreek dus altijd vooraf aan het tekenen van een koopcontract dat bepaalde gebouwen niet op het kadaster staan met een Hongaarse advocaat. Laat je niets wijs maken door makelaars. Laat juridische zaken en uitleg liggen bij de Hongaarse advocaat. Daar waar het hoort.

Terrein in gebruik door een ander

Kijk bij een bezichtiging goed of de grenzen kloppen met de kadasterkaart. We hebben zelf bij bezichtigingen meegemaakt dat een hek op een andere plaats stond dan dat die eigenlijk zou moeten staan volgens het kadaster. Het andere land werd door een boer gebruikt. Natuurlijk is het zo dat er afspraken gemaakt zijn tussen de huidige eigenaar en de boer. Maar vraag het altijd voor de zekerheid na, het mooist is natuurlijk dat de afspraken op papier staan.

Pachtovereenkomst met boer
Vraag ook je advocaat om daar aandacht aan te besteden als iemand anders gebruik maakt van jouw toekomstige te kopen terrein. Misschien zit er wel een pachtovereenkomst op dat stuk grond voor enkele jaren. En kan je dus helemaal niet meteen gebruik maken van jouw stuk grond. Tenzij je niet al dat onderhoud wil hebben, want veel grond betekent ook veel onderhoud.

Braakliggend grond zal héél snel volstaan met onkruid en grassen. En dat moet natuurlijk gemaaid worden. Doe je dat niet dan kan je een boete opgelegd krijgen van de gemeente en gaan ze daarnaast op jouw kosten jouw grond maaien.

In de dorpen zijn de grondstukken over het algemeen smal en langgerekt, echte pijpelaars. En vaak hebben de bewoners alleen het voorste deel in gebruik en is het achterste deel in gebruik als echt landbouwgrond. Het kan dus zijn dat dit gedeelte door een boer in de buurt bewerkt wordt en dat er dus bepaalde afspraken (geschreven of ongeschreven) zijn.

Bouwmethode: leem, steen, combi of HSB

Veel woningen in Hongarije zijn gebouwd met leem (vályog) of een combinatie van leem met steen. Hou er rekening mee dat als een woning erg lang leeg heeft gestaan of er lekkages zijn geweest, dat dit slecht is voor lemen muren. Soms zelfs zo slecht dat je de muren moet vervangen. Let ook goed op als er Nederlanders zelf gehobbyd hebben met isolatie. Isolatie kan, als het niet op de juiste manier is aangebracht, heel slecht zijn voor lemen muren, heel slecht.

Goedkoop is duurkoop?
Let dus op, een woning kan op het eerste gezicht heel goedkoop lijken, maar als de woning van leem (vályog) is en helemaal opnieuw opgebouwd moet worden, dan kan het duur uitvallen. De Hongaren zelf vinden het meestal niet eens de moeite waard om helemaal te renoveren. Die zeggen: “Afbreken en een nieuw huis bouwen”. Maar dan heb je natuurlijk niet meer de charme van een authentieke woning en wél alle administratieve rompslomp van een nieuwbouwwoning.

Sommige huizen zijn wel van steen (tégla) gebouwd. Het is altijd verstandig om iemand met bouwkundig inzicht te laten kijken naar de woning. Vaak heb je aan boerenverstand ook wel veel.

Let op scheuren, vochtproblemen, verzakkingen, golvende daken. Het is trouwens niet gebruikelijk om aansluitingen van kozijnen op tegels af te kitten zoals in Nederland. Kom je dit tegen dan zijn ze het niet vergeten, maar het is gewoon niet gebruikelijk.

Buitenkeuken

We hebben veel buitenkeukens (zomerkeuken – nyári kónyha) gezien bij woningen. De een mooier dan de ander. Soms is het niet meer dan een tafel met een kookstelletje in een schuurtje waar wij niets eens rechtop in konden staan omdat het plafond zo laag was. En soms tref je een complete buitenkeuken aan met een luxe barbecue erbij.

De buitenkeuken is meer een soort zomerkeuken. Of om bijvoorbeeld jam te maken of andere groenten of fruit te wecken of om geslachte dieren te verwerken. Ja, dat gebeurt nog in Hongarije. Veel Hongaren op het platteland leven nog zelfvoorzienend.

Elektra

Vraag na of er elektra is in de woning. Het electriteitsnetwerk in Hongarije is van dezelfde sterkte als in Nederland. Dus gewoon 220/230 V. Ook de stopcontacten zijn zoals in Nederland, dus je hebt geen speciale reisstekker nodig. Soms moet de electra in het huis gemoderniseerd worden. Of omdat de draden oud zijn of omdat je zelf een uitbreiding wilt van bijvoorbeeld stopcontacten of groepen.

Heel af en toe is er een stroomstoring en dan ligt de stroom er een tijdje af, dit kan bijvoorbeeld gebeuren met sneeuw of ander slecht weer.

Als je de woning koopt moet je bij het electriciteitsbedrijf dit doorgeven, vaak bieden makelaars je hierbij aan om te begeleiden. Maar het is ook heel makkelijk zelf te regelen.

Electrameters zitten verplicht aan de buitenkant van de woning, en niet zoals in Nederland, binnen in de woning. Dit zit aan de buitenkant zodat de opnamemeter van het energiebedrijf de standen kan opnemen zonder dat je daar zelf bij hoeft te zijn. De meter moet dus te lezen zijn door de opnemer. Als er een dus een deurtje voor zit zonder kijkraampje, mag je deze niet op slot doen. En als ze niet de meter kunnen opnemen dan ontvang je een brief met daarin een voorstel van een afspraak wanneer ze langskomen. Ook heeft de E-on een online klantportaal waarin je zelf de meterstanden kunt doorgeven.

Ik wil uit Nederland weg, want er zijn zoveel regels in Nederland…

Slopen

Je mag niet zomaar een gebouw afbreken in Hongarije. Hiervoor moet je meestal een bouwvergunning aanvragen (het gebouw moet namelijk wel op een veilige manier afgebroken worden). Overleg altijd met de gemeente hoe je het beste een vergunning kan aanvragen of waarvoor je een melding moet maken. Staat op de kadastertekening een gebouw dat er nu niet meer staat, stel daar dan vragen over aan de advocaat. Bespreek het met hem.

Laat je niet afschepen door een makelaar die zegt dat het allemaal wel goed komt en dat het allemaal in Hongarije niet zo nauw genomen wordt. Ook in Hongarije zijn er gewoon regels waar je je aan dient te houden. Vaak nog strengere regels dan we in Nederland gewend zijn.

Afwijking van de bouwvergunning

Als je ter plekke ziet dat de grote van het gebouw niet gelijk is aan de grootte op de kadastertekening, vraag dan altijd naar een bouwvergunning en een ingebruiknamevergunning. Laat je niet afschepen met “dat zit wel goed”, maar zorg ervoor dat je die officiële papieren hebt gezien voordat je koopt. Als de woning aan je opgeleverd wordt, dan zijn dit soort papieren onderdeel van het huis.

Als die er niet zijn, en je koopt toch de woning, dan bestaat er een kans dat je én een boete krijgt én de niet aangevraagde wijzigingen moet terugbrengen in oude staat. Zeggen dat je de situatie zo gekocht hebt helpt niet. Net zo min als bij door rood rijden zeggen dat je niet wist dat je niet door rood mocht rijden.

Ingebruiknamevergunning

Dit is iets dat we in Nederland niet kennen voor huizen, maar in Hongarije wel. Als er een bouwvergunning is aangevraagd en de werkzaamheden zijn afgerond, dan komt er nog een ambtenaar langs om te kijken of er wel gebouwd is volgens de bouwvergunning. Ook moet alles veilig zijn, zoals elektra en gas. Als de woning ouder is en er zijn geen zichtbare grote verbouwingen dan is de kans heel groot dat dit document er niet bij is, omdat het niet nodig is geweest op dat moment.

Digitaal online bouwboek
Al dit soort verbouwzaken worden vastgelegd in een (digitaal) bouwboek. Hierin staan de bouwplannen omschreven. De bouwtekeningen, berekening dakconstructie, welke materialen gebruikt worden, een berekening van een eventuele schoorsteen, wie wanneer aan het werk is op de locatie, alles moet staan in dat digitale bouwboek.

Als je een aannemer spreekt die zegt dat dit allemaal niet nodig is, wees dan heel alert! Zonder deze ingebruiknamevergunning kan je problemen krijgen om je in te schrijven op dat adres (als het om een nieuwbouwhuis gaat). En pas na de ingebruiknamevergunning kan de aanpassing of uitbreiding van het oppervlakte van het huis in het kadaster komen.

Let dus altijd goed op of de gebouwen die je ziet tijdens een bezichtiging ook op de kadastertekening staan. Heel belangrijk, anders bestaan de gebouwen niet administratief niet en staan ze er misschien illegaal.

Verbouwen van ruimtes

Let op, je mag niet altijd zomaar een ruimte ombouwen naar een andere ruimte. Bijvoorbeeld een zolder mag je niet zonder vergunning gaan gebruiken als een slaapkamer. Of een schuur verbouwen naar een gastenruimte. Vraag bij de gemeente (járás) voor meer informatie hierover.

Let dus als koper goed op, als er een slaapkamer gemaakt is van een zolder of een schuur, vraag dan naar de bouwvergunning en ingebruiknamevergunning. Zo voorkom je problemen met de Hongaarse overheid, en bijbehorende boetes. Ook een dierenschuur mag je meestal niet zomaar verbouwen naar een woonruimte. Wijzigingen aan constructieve delen mag ook niet gedaan worden zonder een melding aan de overheid.

Hou de stelregel aan: als er een mens in verblijft dat moet er een vergunning worden aangevraagd bij de “járás“. Dit is de administratieve overkoepelende gemeente waar een dorp onder valt.

Zolder is niet gebruikelijk om te gebruiken

Wat wij in de nederland kennen als zolder is bij de woningen in Hongarije vaak heel anders. Het gedeelte wat wij als zolder kennen wordt meestal helemaal niet gebruikt, niet als woonruimte (bijvoorbeeld een slaapkamer), en soms zelfs niet eens als een opslagruimte. Er is dan vaak ook geen trap van binnenuit naar boven.

Meestal zit er een luik in de achtergevel om toch op de “zolder” te kunnen komen voor onderhoud, als dat er al is. En als die er is dan moet je vaak er een losse trap tegenaan zetten om naar boven te kunnen komen.

De huizen waar we wel een zolder zagen die in gebruik waren, waren nieuwere huizen en dan vaak zat de opstelling van bijvoorbeeld een zonneboiler daar. Maar wij hebben daar nog nooit slaapkamer gezien. Maar er zullen ongetwijfeld huizen zijn waar de zolder wel gebruikt wordt. Wees daar ook alert dat er een vergunning voor aangevraagd is, de plafonds worden over het algemeen niet gemaakt om ook als vloer te dienen. En ook zit in de traditionele Hongaarse daken geen dakramen voor daglicht.

Ik ben die regels in Nederland een beetje zat… In Hongarije zijn er minder regels… Of toch niet?

Bouwvergunning

We hebben van veel Nederlanders gehoord dat zij geen bouwvergunning nodig hadden volgens hun aannemer of makelaar. Maar dit is niet altijd zo, sommige dingen heb je namelijk wel een bouwvergunning of een meldingsplicht voor nodig. De regels willen nog wel eens veranderen, dus vraag voor de zekerheid naast het advies van de aannemer ook even na bij de gemeente.

Er is namelijk een hele procedure rondom bouwvergunning, meldingsplicht, een bouwboek (als je de woning koopt wil je al deze papieren hebben, deze horen bij het huis, tegenwoordig is dit bouwboek digitaal) dat gemaakt moet worden en ingebruikname vergunning. Net als in Nederland zijn in Hongarije de wetten wel eens aan het veranderen.

Navragen bij degene die erover gaat… de gemeente
Doe bij dit soort vragen altijd even navraag bij de gemeente (járás) en vaar niet blind op een aannemer of makelaar. En al helemaal niet wat je op Facebook leest. En er zullen vast situaties zijn waarin een vergunning niet nodig is. Maar dat is dus ook weer afhankelijk van de gemeente.

Navragen dus bij een Hongaarse advocaat. Ook hier geldt, laat je niets wijsmaken door een makelaar, zijn doel is aan jou verkopen.

Juridisch advies win je in bij een advocaat, niet bij een makelaar.

Vervangen dakmateriaal

Gevolg van kopen woning in Hongarije dat niet aan de eisen voldoet (bijvoorbeeld een uitbouw zonder vergunning) het gevolg kan zijn dat je een flinke boete krijgt, ook kan de overheid eisen dat je de verandering moet terugbrengen naar de oude staat.

Let altijd goed op uitbouwen, dakveranderingen (ook de helling van een dak kan uitmaken), uitbreidingen van een gebouw en zo. Als je dit ziet en het staat niet op het kadaster, ben dan extra alert en vraag naar de bouwvergunning én ook naar de ingebruiknamevergunning. Laat het in ieder geval goed uitzoeken, want als het niet klopt kan het illegaal zijn.

Lokale bouwbesluiten
De kleur van een dak kan voorgeschreven zijn in het lokale bouwbesluit, maar ook de hellingshoek kan benoemd zijn. Als er bijvoorbeeld eerst riet op een dak zat en is dat zomaar op eigen houtje vervangen door zwaarder materiaal zoals dakpannen. Laat je dan goed bouwkundig adviseren of de balken van het dak wel sterk genoeg zijn om het nieuwe gewicht op te vangen.

Golvende daken zijn meestal een reden om goed op te letten. Het kan dus zijn dat het veranderen van dakbedekking een bouwvergunning aangevraagd moet worden. Er wordt namelijk een contructieve wijziging aangebracht. Als de verbouwing klaar is, moet de aanpassing beoordeeld worden door een ambtenaar. Deze controleert of alles gebouwd volgens de bouwvergunning. De ambtenaar keurt dat goed, als het goed is, dan krijg je daar voor een ingebruiknameverklaring voor.

Ook hier geldt: regels veranderen en ook in Hongarije, vraag aan je advocaat of een eventuele aanbouw of uitbouw die je hebt gezien juridische problemen zou kunnen opleveren.

Aansluiting drinkwater – blauwe kranen aan straat

In de dorpen is het merendeel van de huizen aangesloten op het waterleidingwerk. Soms zie je in de straat ook nog blauwe waterpompen, dit zijn algemene waterpompen met goed water.

Woningen buiten de dorpen zijn vaak te ver weg van het openbare leidingnetwerk. Dan ben je aangewezen op een eigen waterput. Soms is die al wel aanwezig, soms nog niet. Dan zal er een waterput geslagen moeten worden.

Afhankelijk van het soort grond en de diepte (in sommige gebieden zit het drinkwater dieper dan in andere gebieden) kost dit een bepaald bedrag. De prijzen die wij voorbij hebben horen komen is een een paar duizend tot zo’n 8 duizend euro.

Advies is om in de omgeving na te vragen welk bedrijf er al ervaring daar heeft met boren. Vaak kan de burgemeester of een buurman je wel verder helpen met informatie.

Daarnaast gaat er nu in 2019 het verhaal dat alle waterputten gemeld moeten worden bij de overheid. Of ze nou wel of niet in gebruik zijn, het maakt ook niet uit hoe diep ze zijn.

Aansluiting waterafvoer

Vaak is er in de dorpen wel een riolering aanwezig, de meeste huizen zijn daar gewoon op aangesloten. Maar in de buitengebieden kan het nog wel voorkomen dat er geen riolering is op het terrein. Dan ben je aangewezen op een septische tank/beerput. Het ligt eraan wat voor soort er is, sommige hebben een overloop waar het redelijk schone water uit wegloopt en waarbij het bezinksel eens in de zoveel tijd weggezogen moet worden.

Maar ook kan het zijn dat het een beerput is, dit is gewoon een hele grote ondergrondse tank die langzaam volloopt met al je afvalwater. En als die volzit, dan loopt je afvalwater niet meer weg uit je huis. Het is dan de hoogste tijd om de beerput leeg te laten pompen. Vaak merk je trouwens al wel eerder dat de beerput vol begint te raken. Het water begint dan slechter of langzamer weg te lopen of heel erg te borrelen. En soms begint het te stinken naar rioollucht. Allemaal signalen dat de beerput vol begint te raken.

Is er geen aansluiting op riolering of is er geen beerput, hou dan rekening met extra kosten die duizenden euro’s kunnen kosten. Je zult dan een septische tank moeten plaatsen. Hier is meestal een vergunning voor nodig. Vraag na bij de járás waar jouw dorp onder valt. Materiaal is in Hongarije over het algemeen iets duurder dan in Nederland. De arbeidskosten zijn lager, maar vind maar eens een goede vakman waarmee je kan communiceren in het Engels of Duits en waarmee je goede afspraken kunt maken die nagekomen worden.

Typische Hongaarse plattegrond

De indeling van een typisch Hongaarse woning wijkt af van wat we in Nederland gewend zijn. Vaak heb je aan de zijkant een overdekte galerij zitten waar je soms via meerdere deuren de woning in kan. En het is gebruikelijk dat je door een kamer heen moet lopen om naar een andere kamer te komen, als je niet buitenlangs wil lopen.

De je loopt bijvoorbeeld via de woonkamer naar de slaapkamer. Even wennen dus. En soms is er al het een en ander verbouwd en heeft een woning al een iets andere indeling gekregen. Als alles nog origineel is dan kan het zelfs zijn dat er nog geen badkamer in de woning zelf zit. En soms zelfs nog helemaal geen wc, dan is er een hokje buiten. Dit is echt niet ongebruikelijk, zoek van te voren uit of er wel een badkamer in de woning zit.

Schimmel, vocht of houtrot

Let ook goed op of je schimmel ziet op hout of muren. Er zijn heel erg vervelende soorten schimmel die de constructie zover kunnen aantasten dat een woning onbewoonbaar wordt omdat het te gevaar op instorten te groot is.

Veiligheid eerst
Sowieso bij bezichtigingen, bekijk altijd goed of je oude schuurtjes wel in wil om ze bekijken, zijn ze veilig genoeg om naar binnen te stappen? Let altijd goed op vochtplekken. Deze krijg je niet weg door er gewoon een nieuwe laag verf er overheen te schilderen. Eerst moet altijd de oorzaak worden gevonden en opgelost.

Met name bij leemhuizen kan het zijn dat de fundering niet meer goed is, en dat je dan last krijgt van optrekkend vocht of verzakkingen. Let goed op grote scheuren. Vraag dan bij iemand na die verstand heeft van bouwkunde, want dit kan potentieel een heel duur probleem zijn.

Gasaansluiting

Een gasaansluiting in Hongarije is niet zo standaard als in Nederland. Het is in verhouding een dure manier om je woning te verwarmen, ook is er niet overal een gasaansluiting mogelijk omdat er gewoon geen gaspijp in de straat ligt.

Bovengrondse gastanks
Wat je ook nog wel eens ziet is een gasopslagtank op het terrein. Vraag goed na hoe het hiermee zit. Vaak worden deze tanks gehuurd voor ean langere tijd. Als je de woning koopt kan het wel eens zijn dat jij dan aan die relatief dure huur vastzit. Overweeg of je dit wel wil, vooral als je de woning alleen maar als vakantiewoning wil gebruiken.

Als je zelf een gasaansluiting wil krijgen in je huis, als deze gasleiding aanwezig is in de straat, dan moet er eerst een gasplan gemaakt worden door een professional. Daarna moet het conform het gasplan door een erkende installateur worden aangelegd. Is dit allemaal uitgevoerd, dan laat je het gasbedrijf komen voor controle. Deze controleert of alles veilig en volgens het gasplan is aangelegd. Keurt hij het goed, dan wordt de gasmeter geplaatst. Al met al is dit een prijzige investering! Hou rekening met een bedrag van enkele duizenden euro’s.
Je mag dus niet zomaar zelf aan de slag met gasleidingen. Ook van bestaande gasleidingen moet je afblijven. Dit mag alleen uitgevoerd worden door een (Hongaars) erkende vakman. Vaak zijn deze gasleidingen te herkennen omdat ze geel zijn en over de muren lopen. Wat je trouwens ook vaak ziet is dat er wel gekookt wordt op gas, maar dan op losse gastanks. Je nederlandse gaskookplaat of gastoestel kan niet zomaar gebruikt worden in Hongarije. Omdat het gas van een andere samenstelling is moet het toestel eerst omgebouwd worden.

Huren van een woning

Soms is het mogelijk om een woning te huren voor langere tijd van bijvoorbeeld een Nederlander. Maar ik zelf ben nog niet zoveel huurwoningen tegengekomen, het merendeel van de advertenties zijn van koopwoningen. Er is ook geen uitgebreide huurbescherming zoals we dat in Nederland kennen. Ik zou zeggen; vraag het bij een advocaat na. Zeer aan te raden is het als je gaat huren om dit altijd op papier te zetten bij een Hongaarse advocaat.

Huurkoop

Huurkoop moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Laat je heel goed voorlichten hierover door een Hongaarse advocaat. Ga nooit een huurkoopcontract aan zonder een goede Hongaarse advocaat. Maar er zijn nog voldoende (Nederlanders) die deze manier van kopen aanbieden.

Altijd met een blauwe pen tekenen

Een leuk weetje, officiële papieren zoals verklaringen en contracten en dergelijke moeten altijd met een blauwe pen worden ondertekend.

En wat je waarschijnlijk ook zal opvallen; ongeveer overal komt minimaal één stempel op. Het lijkt wel of ze in Hongarije dol zijn op stempels.

Hypotheek nodig

De kans dat je in Hongarije een hypotheek krijgt is klein, echt heel erg klein. Alleen als je een hoog inkomen hebt en een duur huis koopt én al een lakcímkártya hebt, dan is er wellicht een kleine kans dat je een hypotheek kan krijgen van een Hongaarse bank. Het beste is dus eigen vermogen inbrengen.

Als je geen eigen vermogen hebt dan is het ook nog een optie om te gaan huren en om te sparen om uiteindelijk je eigen Hongaarse huis te kopen.

Home

Zoeken

Hebben