Woning in dorp of in stad kopen in Hongarije?

En wil je in Hongarije in een dorp wonen, een middelgrote stad of wil je juist alle privacy van buitenaf wonen? Kijk ook goed hoe het dorp is en voelt, ziet het er redelijk goed onderhouden uit of staat het merendeel van de huizen bij wijze van spreken op instorten.

Zijn er nog voorzieningen aanwezig in het dorp, zoals een winkel of moet je voor alles de auto pakken? En bepaal wat je wil, hoeveel slaapkamers wil je hebben, hoeveel grond je minimaal wilt hebben of juist maximaal. Wil je meteen kopen? Heb je financiële middelen om te kopen? Of ga je toch liever eerst huren. Realiseer je dat er niet veel huurwoningen te vinden zijn, al helemaal niet in de landelijke rustige gebieden waar veel Nederlanders willen neerstrijken. Huurbescherming zoals in Nederland is er niet in Hongarije.

Alle seizoenen en tijden in Hongarije

En als het even kan, als je van een gedegen voorbereiding houdt, bekijk je in alle seizoenen een gebied voordat je een woning gaat kopen in Hongarije.

Ga er eens vakantie vieren op een camping of huur eerst een leuke vakantiewoning van Nederlanders. Er zijn namelijk heel veel Nederlanders die een huis in Hongarije hebben en hun huis verhuren voor vakanties. Per oktober 2020 zijn de regels enorm aangescherpt rondom toeristische verhuur. Om een idee te geven hoe streng: bekijk deze site van de Hongaarse overheid. De vertaling is door Google Translate, maar het geeft een zeer goede indruk wat er op je afkomt als je je woning wil verhuren als vakantiewoning.

Wat als gebied in de zomer er misschien heel mooi en gezellig druk er uitziet, kan in de winter er weer heel anders uitzien. Hetzelfde geldt ook voor de woning.

Heb je een leuk huis op het oog, bekijk dan ook in de avond eens het dorp of stad waar de woning staat. Of nog beter, loop er eens rustig een tijdje doorheen. Wat zie je, wat hoor je, wordt je vriendelijk begroet of juist niet? Wil je dan de woning nog steeds hebben? Over het algemeen geldt wel dat Hongarije in vergelijking met Nederland een stuk rustiger is.

Meditteraan klimaat in het Zuidwesten van Hongarije

Het Zuiden en Zuidwesten van Hongarije heeft in de zomer een klimaat dat mediterraan aanvoelt. Wat over het algemeen ook erg prettig is is de lage luchtvochtigheid, dat maakt de warmte een heel stuk aangenamer. 30 graden in Hongarije voelt echt anders aan dan 30 graden in Nederland.

De winters echter kunnen een korte periode echt koud zijn, een of twee weken even -20 graden is geen uitzondering. Echt heel veel sneeuw valt er meestal niet, uitzonderingen daargelaten natuurlijk. In het noorden en noordoosten van Hongarije valt meestal wel wat meer sneeuw. Je kan daar ook langlaufen en skieën met sneeuw.

Zártkert (omsloten tuin)

Zártkert betekent een “omsloten, omheinde of gesloten tuin” en valt onder “külterület“. Deze mag je gebruiken als vakantiehuis of als een weekendhuis, want je kan je er vaak niet administratief inschrijven op het adres. Dit betekent dat je meestal geen woonadreskaart (lakcímkártya) kan krijgen op die woning. Ook de lange voorkeursrechtprocedure is van toepassing. En ook het maximum van 1 hectare per persoon geldt hier.

Definitief wonen in Hongarije
Hou dus als je van plan bent om definitief te verhuizen hier rekening mee. Wij zagen toen wij zochten eigenlijk nooit duidelijk in een advertentie staan of het wel of niet mogelijk was om een lakcímkártya aan te vragen op dat adres. Wel zie je bij advertenties wel eens de opmerking staan “ideaal als vakantiehuis”. Maar of elke makelaar daarmee bedoeld te zeggen dat het niet mogelijk is een lakcímkártya aan te vragen, dat is mij niet duidelijk.

Beter is om na te vragen bij de makelaar of een lakcímkártya mogelijk is, en bewaar het antwoord dat je het liefst zwart op wit hebt.

Oude regeling: onttrekken zártkert
Tot en met december 2017 is het 2 jaar mogelijk geweest om de zártkert administratief te onttrekken uit de zártkert, met als voordeel dat er dan vaak wel een lakcímkártya aangevraagd kon worden. Helaas is de regeling er nu (2020) niet meer, misschien komt die ooit terug. Een advocaat kan je hier meer over vertellen hier.

Over het land Hongarije

Hongarije is ongeveer 2,5 keer groter als Nederland is en ligt in Midden Europa. Sinds 1 mei 2004 maakt Hongarije deel uit van de Europese Unie. Je hebt dus geen visum nodig om naar Hongarije te gaan. Budapest is de hoofdstad, een prachtige stad om te bezoeken.

Hongarije heeft bovendien veel meer zonuren dan in Nederland en is mede daarom én de betaalbaarheid erg in trek bij Nederlanders, maar ook Belgen en Duitsers. Steeds meer mensen zoeken en kopen een woning in Hongarije. Hongarije is populair. Of om er vakantie te vieren of om er naar te emigreren om er definitief te wonen. Veel mensen genieten van hun pensioen, maar er zijn ook veel Nederlanders die redelijk zelfvoorzienend leven. Hongarije ligt op zo’n 1300 km van Nederland, afhankelijk van waaruit uit Nederland en waar in Hongarije natuurlijk.

Kopen van een wijnhuis

Een wijnhuis op een wijnberg (“szőlőhegy”) valt in de regel onder külterület. Ook kan je de opmerking bij een woning “zártkert” tegenkomen, dit betekent iets als “afgesloten tuin” (de term “omheinde tuin” zie je ook wel eens staan bij een advertentie) of gewoon wijn/vakantiehuis. Voorkeursrechtprocedure is hier ook van toepassing. Ook het maximum van 1 hectare per persoon geldt hier.

Dit houdt in dat je meestal alleen het huis kan gebruiken als een vakantiehuis. Het is vaak niet mogelijk om je op dat adres in te schrijven bij de gemeente. Ben je dus op zoek naar alleen een vakantiehuis dan is een wijnhuis wel mogelijk.

Let op: Heb je plannen om binnenkort of in de toekomst te emigreren naar Hongarije? Hou er dan rekening meer dat je niet per definitie je op het adres van een wijnhuis kunt inschrijven. Dat betekent dat je dan geen lakcímkártya aan kunt vragen. Zoek dit dus uit voordat je gaat bezichtigen, anders ga je voor niets. Vaak worden wijnhuizen ook geadverteerd als “vakantiehuis”, “ideaal voor vakantie” of “weekendhuis”.

Vraag dan vooraf of je een lakcímkártya kunt aanvragen op dat adres. Maak duidelijk aan een Hongaarse advocaat dat je een lakcímkártya wilt aanvragen op dat adres voordat je een koopcontract ondertekent.

Een snel rondje langs de bekende Nederlandstalige makelaars levert op dat er weinig tot geen, en in ieder geval geen volledige informatie op de sites staat. En als er al iets over een lakcímkártya op staat, dan is het halve informatie. Maar niets over mogelijke beperkingen. Opletten dus!

Bouwgrondstuk kopen

Wil je graag zelf een woning laten bouwen, dan is een bouwgrondstuk (építési telek) natuurlijk ook een mogelijkheid. Zoek van te voren goed uit of er een aansluiting mogelijk is op water, riool, electra of gas.

Bij het bouwen van een nieuwbouwhuis is een architect verplicht, hij begeleidt dan de vergunningaanvraag. Ook het bijhouden van een digitaal bouwboek behoort tot de verplichtingen.
Let bij de aankoop wel op dat je bouwgrond koopt en niet een stuk grond waar je niet op mag bouwen. Laat je hongaarse advocaat dit voor de koop goed onderzoeken.

Bestaande woning slopen
Je kan er natuurlijk ook voor kiezen om een bestaand huis te kopen, dat misschien wel in een zeer slechte staat is. Dit huis te slopen en opnieuw op te bouwen. Ook hiervoor zijn vergunningen, architect en digitaal bouwboek verplicht.

Gouden kronen

De waarde van landbouwgrond wordt uitgedrukt in gouden kronen (AK, aranykorona). Dit betreft altijd külterület. Hoeveel gouden kronen de grond waard is staat op de kadasterpapieren. Het ene type landbouwgebied is meer gouden kronen waard dan het andere. Wij denken dat deze benaming komt van de rollen die je ziet liggen op de velden na het oogsten. Die lijken namelijk op gouden kronen. En hoe hoger de opbrengst van dat stuk land, hoe meer “gouden kronen” er liggen.

Opbouw van de dorpen in Hongarije

Veel kleinere Hongaarse dorpen zijn zogenaamde lintdorpen en bijna altijd belterület. Een lintdorp betekent dat de huizen lang uitgestrekt liggen. De grondstukken zijn dan smal en erg diep. Wat ook bijzonder Hongaars is, is hoe de huizen op de grondstukken staan. Die staan zo op het perceel dat de galerijkant altijd aan de zuidzijde ligt. De kans is ook heel groot dat de wegen noord-zuid georiënteerd liggen.

Noordgevel
De noordmuren moeten gesloten zijn, het zijn dus blinde muren. Er mag hooguit een klein raampje inzitten voor ventilatie. Dit is netjes vastgelegd in wetgeving. Je mag dus niet een groot raam zetten in de noordgevel. Op deze manier heeft het naastliggende huis altijd privacy. En jijzelf ook, want jouw buren mogen ook geen grote ramen in hun noordmuur zetten of hebben.

Makelaars in Hongarije

In Hongarije is het beroep makelaar beschermd (link naar wetgeving). Zoek dus altijd uit of de makelaar waar je mee wilt samenwerken wel officieel makelaar is.

Er zijn voldoende Nederlanders die in Hongarije wonen die wel een tussenpersoon, bemiddelaar of makelaar willen zijn bij verkoop van Hongaarse woningen, maar vraag dus goed na of zij dat wel mogen doen.

Hongaarse makelaarsopleiding
In Hongarije moet je een opleiding volgen tot makelaar. Opleidingen zijn ingedeeld volgens een bepaalde systematiek vanuit de overheid, de OKJ. Uit de omschrijving van de opleiding makelaar kan ik niet duidelijk opmaken dat het vak “bouwtechnische of -kundige kennis” expliciet onderdeel is van de opleiding (53 341 01 en 52 341 02). Je mag hieruit je eigen conclusie trekken. De geschatte uren van deze opleiding is 280 uur. Dus als je per week er 36 mee bezigbent, dan ben je in net geen acht studieweken makelaar.

Als een makelaar de opleiding heeft afgerond, dan kan hij een vergunning aanvragen. Hij wordt dan officieel bij de Hongaarse overheid geregistreerd als makelaar met een eigen registratienummer. Er is zelfs door een aantal Nederlanders onderzoek gedaan naar Nederlandse makelaars in Hongarije of zijn wel een vergunning hadden. De uitkomst is bedroevend laag.
Ook een hongaarse makelaarsbelangenorganisatie heeft zo een onderzoek gedaan, maar dan onder alleen hongaarse makelaars. Uitkomst: 30 tot 60 % van de onderzochte hongaarse makelaars heeft helemaal geen makelaarspapieren.

Een makelaar is in Hongarije trouwens meer een soort tussenpersoon tussen koper en verkoper. Dus jouw belang is niet het enige belang, zoals we eigenlijk in Nederland gewend zijn.

Dat is dus heel anders dan in Nederland waar vaak de aankopende en de verkopende partij elk een eigen makelaar heeft.

Huis te koop bij verschillende makelaars

Trouwens, wij komen dezelfde woning wel eens bij verschillende makelaars op hun site tegen bij hun woningaanbod. Een woning kan, en mag ook, te koop staan bij meerdere makelaars en ook voor andere prijzen.

Ook is het mogelijk de makelaar een woning in zijn woningaanbod heeft staan waar hij eigenlijk helemaal niet de makelaar voor is. Gewoon opvulling van hun woningaanbod of bedoeld als “lokwoning”. Te mooi om waar te zijn en altijd net verkocht. “Maar ik weet nog wel een ander leuk huis”.

Twee makelaars of toch dezelfde, ook een toegepast truc. Online lijkt het alsof het twee verschillende makelaars zijn, maar de makelaars werken in de praktijk wel heel nauw samen. Zelfs de websites lijken verdacht veel op elkaar.

Tekenen voor bezichtiging huis
Bij het bezichtigen van een woning moet je meestal een verklaring ondertekenen dat jij samen met deze bepaalde makelaar de woning hebt bekeken, anders kan hij fluiten naar zijn provisie. Maar er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen. En als je dan toch in zee gaat met een (Nederlandstalige) makelaar, doe dan nooit een aanbetaling op de makelaarsprovisie. Betaal altijd pas als alles goed geregeld en afgehandeld is.

Een makelaar hebben is tijdens het koopproces niet verplicht, een advocaat wel. Bij het zoeken en de bezichting is een advocaat natuurlijk niet verplicht, pas als je daadwerkelijk de woning wilt kopen (uitzoeken wie eigenaar is, koopcontract opstellen etc.).

Wel of geen nederlandse makelaar?

Sommige makelaars zijn zelf Nederlands, sommigen spreken Nederlands. Het voordeel van Nederlandstalig is dat het communiceren met deze makelaar wel een stuk makkelijker gaat. De informatie bij het woningaanbod ook in het Nederlands is en de bezichtiging ook in het Nederlands kan gedaan worden.

Welke makelaar past bij mij

Je moet zelf uitvinden of en welke makelaar het beste bij jouw situatie past. Dat ze online te vinden zijn betekent niet dat zij de papieren hebben om als makelaar te mogen optreden. Dat kan je zelf uitzoeken of beter, gewoon direct vragen aan de makelaar. Hij moet dan een registratienummer kunnen geven. Op Facebook is er genoeg over te vinden over de meningen en ervaringen over makelaars.

Niet altijd iedereen tevreden
Erg veel negatieve uitingen over makelaars zal je trouwens online niet snel tegenkomen. Er zijn Nederlandstalige makelaars die erg makkelijk een rechtszaak tegen je beginnen als je negatieve ervaringen online zet wegens zaken als “laster”. Sommigen hebben zelfs in hun Algemene Voorwaarden een passage gewijd aan “smaad en laster”. Procederen in Hongarije is namelijk makkelijker en goedkoper dan in Nederland. Bewijsvoering is in verhouding met het Nederlands recht beduidend makkelijker.

Verschillende vraagprijzen

Kijk er niet van op dat je dezelfde woning voor verschillende vraagprijzen bij verschillende makelaars ziet staan. Dit kunnen dan Hongaarse makelaars zijn, maar ook Nederlandstalige makelaars.

Wat opvalt is dat de vraagprijs bij veel Nederlandse makelaars meestal hoger is dan bij hun collega Hongaarse makelaars, maar ook weer niet altijd. De Nederlandstalige makelaar bieden dan op hun beurt (betaalde) begeleiding aan bij het aanvragen van een lakcímkártya, overschrijven van electra, hulp bij een woningverzekering etc.

Betalen voor extra service?

Vraag jezelf af of jij duizenden euro’s extra wil betalen voor deze “service” die hooguit drie tot vijf werkdagen in beslag neemt? Net als in Nederland is het geen vrijwilligerswerk. Je maakt het jezelf natuurlijk wel een stuk (administratief) makkelijker. De keuze is aan jezelf.

Een alternatief voor een makelaar is om direct, zonder tussenkomst van een makelaar, te kopen van de eigenaar. Een taalbarriere is dan trouwens niet geheel uitgesloten. Want heel veel Hongaren spreken alleen maar Hongaars.

Provisie makelaar in Hongarije

Betaal nooit, maar dan nooit de provisie voor een makelaar vooraf (of welke provisie dan ook). Want als je een aanbetaling doet van deze provisie terwijl er nog niet eens een controle gedaan is door de advocaat of er bijvoorbeeld schulden op het huis zitten of misschien de verkoper juridisch helemaal niet de eigenaar is. Dan kan je misschien wel fluiten naar je geld natuurlijk. Er zijn natuurlijk altijd wel uitzonderingen. Er zullen ook makelaars zijn die hier wel coulant mee om gaan.

Er gaan ook verhalen rond dat een makelaar jouw aanbetaling gebruikt om het huis te kopen van de hongaarse eigenaar. Om vervolgens als (nieuwe) eigenaar aan jou de woning te verkopen voor de prijs die je denkt te betalen aan de hongaarse eigenaar. Niet netjes dus.

Formulier tekenen bij bezichtiging

In Hongarije is het gebruikelijk om een formulier te ondertekenen bij een bezichtiging van een woning door een makelaar. Met het ondertekenen van dit formulier verklaar je dan dat die desbetreffende makelaar jou het huis heeft laten bezichtigen. Dit met het oog op provisie van de makelaar.

Zorg er wel voor dat je zeker weet dat het een formulier is waarbij je verklaart dat deze makelaar jou deze woning heeft laten zien en dat het niet een ander formulier is.

Vochtproblemen bij Hongaarse huizen

Let bij een bezichtiging altijd op vochtproblemen, zowel binnen als buiten (via deze linken kom je bij foto’s van voorbeelden van huizen in Hongarije met vochtproblemen).

Bij lemen huizen kan dit een erg vervelend probleem zijn. Maar ook bij woningen van steen kan je te maken hebben met vochtproblemen. Het oplossen van deze problemen kan een tijdrovende en geldverslindende reparatie worden.

Woordenlijst Hongaars – Nederlands

Nieuwe hoogstespanningslijn Albertirsa – Kecskemét

Tussen Albertisa (Pest) naar Kecskemét (Bács – Kiskun) komt er een nieuwe hoogspanningslijn. Als je een rechte lijn trekt tussen deze twee plaatsen dan worden deze gemeenten “geraakt”: Mikebuda, Csemő, Cegléd en Nagykörős. Waarschijnlijk wil je weten waar deze hoogspanningslijn precies komt te lopen als je hier een huis wilt hebben. Op de site van Csemő is meer informatie te vinden.

Filmpje over kopen (in het Engels)

Een Engelstalige advocaat (ugyvéd) heeft een filmpje op Youtube gezet over hoe een woning te kopen in Hongarije.